– Тернопіль житлово-комунальний Тернопіль житлово-комунальний
Українці завжди трепетно ставилися до своєї власності, тому, отримавши права на володіння квартирами після приватизації, почали покращувати житло для надання йому комфорту та сучасності. Хороший ремонт у квартирі сьогодні явище розповсюджене, чого не скажеш про місця загального користування у тій самій будівлі. Загальнобудинкові приміщення (ліфтові холи, сходові клітини, горищні та підвальні приміщення), системи інженерного забезпечення будівель, ліфтове господарство, прибудинкові території, залишаючись в комунальній власності через недостатнє фінансування, підтримувалися геть не в ідеальному стані. Не випадково характерною особливістю багатьох житлових багатоповерхівок вже давно стали запущені під’їзди, зношена інженерія, покрівлі, що протікають, катастрофічно низька енергоефективність та інші, як то кажуть, “принади”. Зараз, отримавши у власність свій багатоквартирний будинок з усіма приміщеннями, у мешканців з’явилася реальна можливість самим зробити його не тільки комфортним для проживання, а й енергоефективним. Звичайно, для українців це новий та дещо лячний досвід: як правильно розібратися в перспективах самостійного управління будинком, де взяти фінансування, як підвищити енергоефективність, щоб знизити витрати на споживані енергоресурси? Всі ці питання набувають особливої актуальності зі зростанням тарифів на тепло. Але все, що на перший погляд здається складним, на практиці виявляється цілком реальним, якщо об’єднатися і вирішувати проблеми будинку спільно.
В Україні з’являється все більше ОСББ
Щоб допомогти мешканцям налагодити самостійне управління житловим будинком, була прийнята низка законодавчих актів, спрямованих на створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та здійснення права власності в таких будинках. Слід зазначити, що подібні об’єднання є єдиною успішно реалізованою світовою практикою форми управління багатоквартирним житлом з приватизованими квартирами. Життєздатність подібної форми у вітчизняних умовах підтверджується численними прикладами успішної діяльності ОСББ, створених в різних містах України.
Постійне зростання довіри українців, відповідна законодавча база та спільні зусилля державної та місцевої влади дали помітні результати: за даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, на 1 липня 2016 року вже створено понад 18 тисяч ОСББ, які обслуговують понад 21 тисячу житлових будинків, і цей процес набирає обертів. Особливо після прийняття в минулому році Закону України “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” та відповідних поправок до нього, прийнятих у червні 2016 року. По суті, цим законом встановлюється єдина можлива форма управління багатоквартирним житловим будинком – ОСББ. Такі об’єднання повинні були бути створені до 1 липня 2016 року. В іншому випадку керуючого в будинках, де ОСББ не будуть створені в зазначений термін, мали призначати місцеві органи влади на конкурсній основі. Фактично цим же законом були скасовані колишні органи управління житлом – житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи). Якщо слідувати букві закону, то виходить, що всі багатоквартирні будинки, де до 1.07.2016 року не створені ОСББ, залишаються без належного обслуговування. Щоб не допустити подібного становища, поправками до закону встановлено, що до призначення керуючого (процедура може тривати шість і більше місяців) управління такими будинками повинно здійснюватися тими ж організаціями, які виконували ці функції раніше (тобто ЖЕКами). Крім того, законом встановлено право колективу співвласників квартир у будь-який момент об’єднатися в ОСББ і відмовитися від послуг призначеного керівника.
Політика держави у цій сфері є цілком логічною: держава знімає з себе переважну частину відповідальності за стан наявного житлового фонду та передає її реальному власнику в особі ОСББ. З цього моменту співвласники квартир в багатоквартирному будинку повинні самі вирішувати всі проблеми не тільки своїх квартир, а й будівель в цілому. Йдеться про всі аспекти життєдіяльності будівлі: чи то заміна амортизованих систем інженерного забезпечення, чи то проведення капітальних і поточних ремонтів огороджувальних конструкцій і покрівель, або вдосконалення роботи ліфтів, чи благоустрій прибудинкових територій та, звичайно ж, підвищення енергоефективності будинків. Будь-який з цих заходів вимагає значних організаційних зусиль й істотних фінансових витрат, які можуть бути мобілізовані тільки спільними діями всіх співвласників житлового будинку.
Де ОСББ взяти гроші на енергоефективність
Мабуть, найбільш складне питання для більшості наших співгромадян пов’язане з виділенням коштів на підтримання належного технічного стану своїх будинків та підвищення їх енергоефективності. Звичайно, у кращому випадку, всі співвласники мають достатньо матеріальних ресурсів, щоб забезпечити фінансування належного комплексу заходів, пов’язаних з утриманням та поліпшенням стану свого будинку. На жаль, для багатьох наших співгромадян це доволі складно. Тому необхідно шукати інші, більш доступні, шляхи вирішення проблеми фінансування.
Як свідчить досвід інших країн, які успішно вирішують аналогічні проблеми, такі шляхи існують і пов’язані з залученням позикових коштів. Однак українці з обережністю ставляться до можливості отримання кредитів без довідки про доходи, особливо на реалізацію колективних заходів, таких як термомодернізація будівель. Разом з тим саме в цьому напрямку існує ціла низка програм, в яких забезпечується державна і недержавна підтримка позичальникам.
Програма “Теплий кредит”
Поперше, слід звернути увагу на програму Агенства Держенергоефективності України “Теплий кредит”, яка стартувала наприкінці 2014 року. Вона передбачає державну підтримку при придбанні енергоефективного обладнання та матеріалів. Розмір компенсації для ОСББ коливається від 40 до 70%, в залежності від кількості співвласників квартир в житловому будинку, які отримують субсидії. Перелік обладнання та матеріалів, при придбанні яких надається компенсація, досить великий. Він охоплює матеріали для посилення теплоізоляції будівель (зовнішніх стін, горищ і покриттів, підвальних приміщень, заміни вікон та балконних дверей на енергоефективні), матеріали та обладнання для модернізації внутрішньобудинкових систем енергопостачання, опалення і гарячого водопостачання (включаючи установку приладів загальнобудинкового обліку споживаних ресурсів, заміну застарілих теплових пунктів на сучасні індивідуальні теплові пункти).
За підсумками першого півріччя поточного року подібними кредитами скористалися близько 400 ОСББ. Загальна сума наданого фінансування склала майже 40 млн гривень. Практично всі вони отримали очікуваний ефект від використання кредитних коштів. Як образно зауважив один з голів ОСББ, який скористався “теплим кредитом”: “Слово “кредит” звучить страшнувато, а насправді – це велика допомога”.
Програма IQenergy
Також слід звернути увагу на нову недержавну програму IQenergy, розроблену Європейським банком реконструкції та розвитку (ЄБРР), яка пропонує привабливі умови кредитування у сфері підвищення енергоефективності наявних будівель. Цією програмою передбачено надання грантової фінансової підтримки проектам енергоефективності, які, з застосуванням сучасних технологій та заходів, забезпечують підвищення рівня енергоефективності будівлі не менш ніж на 20% у порівнянні з середніми показниками по Україні. Для ОСББ розмір гранту може становити від 25 до 35% обсягу інвестицій, закладених в проект, та залежить від кількості реалізованих заходів з підвищення енергоефективності будівлі.
Для полегшення пошуку енергоефективних технологій, обладнання та матеріалів, які б відповідали критеріям і вимогам ЄБРР при подібному фінансуванні, створені бази даних рекомендованих матеріалів та обладнання, а також рекомендованих постачальників і монтажних організацій. Крім того, у рамках програми IQenergy консультанти банку надають технічну допомогу ОСББ із розробуи й реалізації проектів підвищення енергоефективності їхніх будівель.
Проект “Фонд енергоефективності”
Мабуть, найбільші очікування населення можуть бути реалізовані в разі успішного здійснення державного проекту “Фонд енергоефективності”, який Уряд передбачає запустити на початку 2017 року. Цей фонд планується забезпечити за рахунок коштів державного бюджету, міжнародних донорських організацій та економії на житлових субсидіях. Спрямовані кошти на фінансування термомодернізації наявного житла та підвищення його енергоефективності шляхом надання дешевих довгострокових кредитів для індивідуальних домовласників та ОСББ, співфінансування окремих проектів спільно з населенням, фінансування демонстраційних проектів тощо. Умови кредитування та критерії відбору проектів наразі знаходяться у стані розробки, але було проанонсовано, що вони будуть вигідними та доступними для всіх категорій населення.
Також передбачається, що фахівцями фонду будуть розроблені доступні типові проекти підвищення енергоефективності багатоповерхових житлових будинків для всіх масових серій, за якими будувалася свого часу більшість житла. Фахівці фонду також готуватимуть рекомендації що до термомодернізації індивідуальних житлових будинків. Все це, безумовно, полегшить домовласникам пошук найбільш оптимальних та економічних рішень для підвищення енергоефективності їхніх будівель.
Для чого потрібен енергоаудит будівлі
Наведений перелік можливостей залучення позикових коштів у проекти з підвищення енергоефективності будівель, свідчить про те, що вже сьогодні значна частина населення може скористатися ними й розпочати комплексну термомодернізацію свого житла. Однак цього не відбувається: багатьох зупиняє невпевненість у своїй спроможності повернення взятих кредитів. Разом з тим, при правильному підході та відповідних обґрунтуваннях, виплата позикових коштів на реалізацію проектів з термомодернізації будівель може бути не обтяжливою для більшості сімей, оскільки ці кошти можуть бути повністю компенсовані коштом економії, отриманої в результаті термомодернізації. Щоб досягти такого результату перше й, мабуть, головне, що необхідно зробити – провести кваліфікований енергетичний аудит будівлі.
Провести енергоаудит власними силами навряд чи вдасться більшості домовласників, адже для цього необхідно володіти значним обсягом спеціальних знань і відповідним досвідом. Набагато простіше та доцільніше залучити ліцензованих фахівців – енергоаудиторів. Сьогодні практично у всіх великих містах країни працює достатня кількість енергоаудиторських компаній, а вартість їх послуг доступна більшості наших громадян. Вона коливається в межах двох сотень гривень на квартиру в багатоповерховому будинку, що, у порівнянні з результатами роботи аудиторів і важливістю вирішуваних ними питань, не такі вже й великі гроші.
Енергоаудитор проведе обстеження технічного стану будівлі в цілому, зовнішніх огороджувальних конструкцій, внутрішньобудинкових інженерних систем, в тому числі з використанням спеціальних приладів (тепловізорів), та виконає необхідні розрахунки. В результаті буде визначений реальний обсяг енергоспоживання будівлі, а також тепловтрати та причини їх виникнення. На підставі отриманих даних та їх аналізу енергоаудитор намітить перелік термомодернізаційних заходів, терміни їх окупності та порядок проведення. Наступним етапом буде визначення ефекту від реалізації термомодернізаційних заходів: як зміниться комфорт проживання, на скільки скоротиться енерго- й ресурсо-споживання будівлі, та як це позначиться на оплаті за комунальні послуги для кожного власника квартири. У висновку енергоаудитор повинен запропонувати найбільш оптимальну схему фінансування термомодернізаційних заходів.
Завершальний етап проведення енергоаудиту є відповіддю на питання, як мінімізувати кошти на погашення кредитів, що будуть залучатися на реалізацію термомодернізаційних заходів. Як правило, фахівці розробляють кілька варіантів схем фінансування, визначають, які заходи доцільніше здійснювати з використанням позикових коштів, як їх ефективно використовувати й повертати внаслідок отриманої економії від реалізації цих заходів з мінімальними витратами для власників квартир.
Мінімальні витрати на енергоефективність з максимальним результатом
Чи можливий такий варіант? Спробуємо продемонструвати на прикладі. Одним з найбільш ефективних термомодернізаційних заходів є заміна застарілих теплових пунктів елеваторного типу (більшість наявних будівель обладнані саме такими тепловими пунктами) на сучасні індивідуальні теплові пункти (ІТП).
Як показує практика, заміна ІТП дозволяє скоротити споживання тепла будівлею орієнтовно на 30%.
Візьмемо для прикладу житловий будинок на 108 квартир (9 поверхів, 3 секції).
Вартість заміни застарілого теплового пункту складе – 315 тис. грн, з яких:
200 тис. грн вартість обладнання та матеріалів,
115 тис. грн вартість проектування та монтажу ІТП.
ОСББ оформляє “теплий кредит” по якому держава компенсує йому 40% вартості обладнання й матеріалів. Відповідно вартість обладнання та матеріалів для ОСББ складе 120 тис. грн (200 – 200х0,4 = 120 тис. грн).
В підсумку загальна сума витрат ОСББ на заміну застарілого теплового пункту у будівлі складе 235 тис. грн (120+115= 235 тис. грн).
Припустимо, що кожен власник квартири в цьому домі в середньому щомісяця сплачує за опалення 1,5 тис. грн. Відповідно сума платежу всіх жильців у будівлі за місяць складе 162 тис. грн (1,5х108=162 тис. грн), а за весь опалювальний сезон (6 місяців) 972 тис. грн (162х6=972 тис. грн).
В результаті заміни теплового пункту будинок став споживати теплової енергії менше, наприклад, на 25%. Це означає, що плата за спожите тепло також скоротилася на 25% та склала 243 тис. грн (972х0,25=243 тис. грн).
Порівнявши отриману економію (243 тис. грн) з розміром взятого кредиту (235 тис. грн), не складно зробити висновок, що він повністю компенсується з отриманої економії за один опалювальний період.
Звичайно, наведений приклад носить суто демонстраційний характер. У реальності дані можуть бути іншими: вартість обладнання та матеріалів може бути як менше, так й більше зазначеної – все залежатиме від комплектації ІТП. Крім того, може змінюватися вартість проектування та монтажу – вона буде залежати від виконавців, яких залучають до цих робіт. Більш точно можна підрахувати витрати домовласників на опалення свого будинку та розмір економії теплової енергії від заміни теплопункту. Однак наведений приклад показує, що є можливість оцінити будь-який термомодернізаційний захід на предмет його ефективності та доцільності залучення позикових коштів на його впровадження. А основним помічником ОСББ в цій справі будуть кваліфіковані енергоаудитори.
У висновку хотілося б ще раз підкреслити, що відповідальність за утримання та збереження житлового фонду сьогодні повністю лягає на плечі співвласників житлових будинків. А для поліпшення стану нашого житла та підвищення його енергоефективності слід використовувати будь-які можливості, у тому числі й залучення цільових позикових коштів, особливо коли державні органи та недержавні організації надають в цьому відчутну підтримку.
Алекс Гор