– Тернопіль житлово-комунальний Тернопіль житлово-комунальний
Найефективнішим механізмом управління спільним майном у багатоквартирному будинку є здійснення такого управління за допомогою об’єднання його співвласників — ОСББ.
Про те, як його створити пише ресурс “Україна комунальна”.
Алгоритм створення ОСББ детально описано в Законі “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 року №2866-III (далі — Закон №2866). При цьому варто зауважити, що 14 травня 2015 року до Закону №2866 було внесено істотні поправки, тому, хоча Закон і діє з 2001 року, але з травня 2015-го набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ.
Передумови створення ОСББ
Таким чином, розпочинати створення ОСББ у новозбудованому багатоквартирному будинку можна після того, як право власності на половину й більше квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку зареєстровано в установленому законом порядку.
Яким чином члени ініціативної групи можуть дізнатися, на скільки квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку права власності зареєстровано в установленому законом порядку, та хто саме є власниками квартир у такому будинку?
Відповідно до ст. 3 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 1 липня 2004 року №1952-IV, інформація про права на нерухоме майно й їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Державна реєстрація прав є обов’язковою.
Як отримати таку інформацію на практиці?
Згідно з п. 2 Порядку надання фізичним і юридичним особам інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 24 грудня 2014 року №722, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр прав) надається в паперовій формі органом державної реєстрації прав нотаріусом у вигляді інформаційної довідки. Для цього держреєстратору чи нотаріусу (якщо він має доступ до Держреєстру прав) слід надати відповідну заяву, а вимоги до її оформлення та бланк можна знайти на офіційному сайті Мін’юсту: вимоги до оформлення заяв та бланк заяви.
Заявникові буде видано інформаційну довідку з Державного реєстру прав, у якій зазначатиметься інформація про суб’єктів права власності на квартири, житлові та нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирному житловому будинку, наявні в Держреєстрі прав станом на дату й час її формування. Вартість оформлення такої довідки становить 170 грн.
Зауважимо, подати таку заяву можна й в електронній формі — за допомогою спеціальної форми на офіційному веб-сайті Укрдержреєстру.
Етапи створення ОСББ
Загалом процедура створення ОСББ включає 7 етапів: створення ініціативної групи; формування реєстру співвласників; скликання установчих зборів; підготовка проекту Статуту ОСББ; проведення установчих зборів; проведення письмового опитування (за потреби); державна реєстрація ОСББ.
Примітно, в одному будинку може бути створено лише одне ОСББ.
Створення ініціативної групи
Щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну группу (не менше 3 осіб). До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. Виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність.
Етапи створення ОСББ
Загалом процедура створення ОСББ включає 7 етапів: створення ініціативної групи; формування реєстру співвласників; скликання установчих зборів; підготовка проекту Статуту ОСББ; проведення установчих зборів; проведення письмового опитування (за потреби); державна реєстрація ОСББ.
Примітно, в одному будинку може бути створено лише одне ОСББ.
Створення ініціативної групи
Щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну группу (не менше 3 осіб). До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. Виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність.
Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, запит у Держреєстр прав, тощо.
Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. Закон передбачає, що вони мають бути зручними для більшості можливих учасників зборів.
Формування реєстру співвласників
Наступний крок – формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів. Перше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконим. Друге, згідно із ч. 9 ст. 6 Закону №2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.
Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані проведеними всупереч закону. Для того, щоб цього не сталося, потрібно переконатися, що “за” проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.
Як зазначалося, для формування переліку всіх співвласників представникам ініціативної групи доцільно звернутися до державного реєстратора (або нотаріуса), аби отримати інформацію з Державного реєстру прав.
Водночас зауважимо, Закон №2866 не дає відповіді на запитання – як створити ОСББ у будинках, у яких право власності співвласників не внесено до Держреєстру прав. Питання актуальне, оскільки в Україні надто багато будинків старого житлового фонду, у яких проживають громадяни, право власності на квартири в яких підтверджується паперовими правовстановлюючими документами, але інформацію про це не внесено до Держреєстру прав.
Із практичної точки зору, у таких випадках членам ініціативної групи слід звертатися безпосередньо до осіб, які мешкають у квартирах такого будинку, і встановлювати, хто є власником кожної квартири.
Примітно, під час здійснення державної реєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників не перевіряються. Однак, нез’ясування інформації щодо окремих власників квартир і неповідомлення їх про проведення установчих зборів можуть слугувати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян.
Для того, щоб мінімізувати ризики виникнення таких проблем, варто:
1) спробувати отримати інформацію з Держреєстру прав — таким чином буде отримана інформація про власників певної частини квартир;
2) щодо інших квартир — намагатися встановити власників самостійно шляхом поквартирного обходу тощо;
3) проводити активну інформаційну роботу з мешканцями, розмістити оголошення, розповсюдити письмові повідомлення в кожну квартиру. Повідомлення слід вручати під підпис, а за неможливості — направляти поштою, зберігаючи докази відправлення. Не зайвим буде зробити оголошення про збори в місцевій газеті.
Якщо ініціативна група з усім успішно впорається, але з якихось причин не зможе повідомити окремих власників, на заваді створенню ОСББ це не стане. А претензії таких власників, у т.ч. судові позови, будуть юридично неспроможними. Порушення ж порядку повідомлення може мати негативні наслідки.
Скликання установчих зборів
Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менше ніж за 14 днів до визначеної дати у письмовій формі.
Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори: вручити “у руки” під розписку або поштовим відправленням (рекомендованим листом).
Який із цих способів обрати — вирішує сама ініціативна група. На практиці їх часто комбінують. Більшість повідомлень вручають особисто, а тим особам, які мають інше місце проживання чи, наприклад, відмовляються ставити підпис про отримання повідомлення — надсилають рекомендованим листом.
Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ.
Примітно, не бажано включати до порядку денного установчих зборів питання невизначеного характеру – “організаційні питання”, “інше”, “різне”, а натомість чітко зазначити всі питання, які планується розглянути.
Для прикладу зразок повідомлення співвласників про проведення установчих зборів.
Проведення установчих зборів
Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.
Зауважимо, рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
До прикладу, у будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.
Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень: 100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%. Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.
Відповідні розрахунки варто зробити заздалегідь та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів – на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування (“за” або “проти”).
Проведення письмового опитування
Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів “за” або “проти”. На цей випадок новою редакцією Закону №2866 передбачено окремий механізм — письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Таке опитування може бути проведене протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Письмове опитування виглядає так: співвласнику пропонують ознайомитись із текстом, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо котрої учаснику опитування пропонується відповісти “за”, “проти” або “утримався”. Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.
Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування, П.І.Б. співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання “так”, “ні” або “утримався”, особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.
Зрозуміло, що примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати “за” або “проти” прийняття відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.
Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
Підготовка проекту статуту ОСББ
Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут. Проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.
Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом №2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, який забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері ЖКГ.
Нині лишається чинним Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року №141. Однак відповідно до “Прикінцевих положень” Закону №417 статути ОСББ, затверджені до 1 липня 2015 року, діють у частині, що не суперечить Закону №417. На практиці держреєстратори часто не приймають статути, підготовлені за старим типовим зразком. Трапляється 2 ситуації — держреєстратори або відправляють ініціаторів чекати на затвердження нового типового статуту, або приймають до реєстрації “доопрацьований” статут, який не суперечить вимогам Закону № 417. Тому згаданий Типовий статут використовувати в незміненому вигляді точно не варто. Загалом під час підготовки статуту можливі 2 варіанти.
Перший полягає в тому, щоб узяти за основу типовий статут. При цьому внести до нього низку змін із метою приведення у відповідність до чинного законодавства: вилучити всі застарілі положення про членство в ОСББ, його умови, порядок набуття та виключення тощо, скоригувати норми щодо складу майна ОСББ, зокрема, норми щодо складу майна співвласників з урахуванням чинного законодавства, доповнити відповідні розділи стосовно прав й обов’язків співвласників, доопрацювати норми щодо керівних органів ОСББ тощо.
Другий варіант складніший — розробити новий статут, що ми й рекомендуємо. При цьому до підготовки статуту краще залучити фахівців, оскільки він має враховувати специфіку будинку, його мешканців, бути “життєздатним” і розрахованим на реальне застосування під час вирішення практичних ситуацій.
Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті: назва та місцезнаходження об’єднання; мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами. Статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання й проведення загальних зборів; періодичність проведення зборів; порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників; права й обов’язки співвласників; відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів; порядок унесення змін до статуту; підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.
Зауважимо, відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в державній реєстрації ОСББ.
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.
Державна реєстрація ОСББ
Моментом, з якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Процедура державної реєстрації ОСББ аналогічна державній реєстрації юросіб.
Особливості реєстрації ОСББ, передбачені постановою КМУ “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 11 жовтня 2002 року №1521, якою затверджено Порядок державної реєстрації ОСББ, наразі не підлягають застосуванню. Цей висновок підтверджується позицією Міністерства юстиції, викладеній у листі від 21 квітня 2015 року №961/22-15/19.3.
Відповідно до Закону “Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців”, для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору: заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи; примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів; два примірники Статуту ОСББ.
Зауважимо, законодавством не передбачено подання державному реєстратору списку співвласників об’єднання. Окрім того, підтверджувати правовстановлюючими документами наявність права власності на квартири та нежитлові приміщення співвласників під час державної реєстрації ОСББ не вимагається. Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, покладається на власників житлових (нежитлових) приміщень і заявника.
Указані документи можуть подаватися державному реєстратору як особисто, так і шляхом їх надсилання поштовим відправленням з описом вкладення. Державному реєстратору для проведення державної реєстрації забороняється вимагати будь-які додаткові документи.
Примітно, наразі усунено проблему передання будинку з балансу на баланс під час створення ОСББ, яка тривалий час заважала нормальному початку функціонування ОСББ і зумовлювала велику кількість судових спорів. Наразі ОСББ не має потреби приймати власний будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він зглянеться підписати акт приймання-передачі.
Окрім того, колишній балансоутримувач чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, після державної реєстрації ОСББ протягом 3 місяців повинна передати ОСББ примірник технічної й іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж. Якщо така документація відсутня, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок.
Наскільки готовими будуть колишні балансоутримувачі належним чином виконувати цю норму, покаже час, однак вбачається, що в разі її порушення існуватимуть усі правові підстави для їх зобов’язання до цього, у тому числі в судовому порядку.